住宅2020年6月10日
新築と道路の関係に注意！
家を建てる上で、当然に重要なのは土地です。立地や環境などはとても気にする人が多いですが、土地自体の「能力」をあまり気にする人はいません。
基本的に
- 道路付けのない土地は買ってはいけない
- 土地は幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない
これは建築基準法という「家を建てる法律」で規定されている基準です。
もし1の土地を購入してしまうと、土地購入時に更地になっていたとしても家が建てられない、正確には「再建築不可＝建替えできない」ということになります。（建築基準法 接道義務）
2でよく検討しなくてはいけないのは、その土地に建築する場合に「どんな条件があらかじめ付いているか」です。広い土地であっても道路中心から2ｍは空けなければならない、とういう条件が付いている土地もあります。つまり自分の土地であっても、目の前の道路が狭いと、その道路の中心から2ｍ(道路幅4ｍを確保するため)を空けて建築しなければいけないことになってしまいます。これは塀や駐車場にも言えることで、家の前に車を停めるスペースも削られます。（建築基準法 みなし道路における建築制限）
建築基準法における「道路の定義」「接道義務」「みなし道路における建築制限」について解説します。
道路の定義
| 42条1項道路 ＊幅員４メートル以上 ＊公道・私道を問わない |
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| 42条2項道路＝みなし道路 幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなす |
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集団規定が適用される際、下記に当てはまるものは建築基準法の道路とみなす 既に存在した道
現に建物が立ち並んでいる
特定行政庁が指定したもの
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「接道義務」
建築物の敷地が幅員４m以上の道路と、２メートル以上接地していなければいけないという義務のことです。
なぜ、2mと定められているかというと、もし火災が起こってしまった時に「消防車や救急車などの緊急車両がスームーズに通れ、消火活動が行えるようにするため」であり、災害時に迅速な非難をするためにも接道の範囲は大変重要になります。
「みなし道路における建築制限」
幅員4ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接地している必要がありますが、幅員4ｍ未満の「みなし道路」に接している場合はどうなるのでしょうか。
まず、幅員4ｍ未満の道路では、その道路の中心線から水平距離で2ｍ後退したところが道路と敷地の境界線とされます。たとえ現状で建物が建っている場合でも、その建物を壊して新たな建物を同じ場所に立てることはできません。
その場合は道路の中心線から水平距離で2メートル後退した境界線までを敷地として建替えることになります。これを「セットバック」といいます。
建替えを行う時は「セットバック」を行い、さらに「2ｍ以上の接道義務」も果たさなければなりません。
つまり接する道路によっては敷地として使えない面積も出る、これは「土地の能力」とも言えませんか。「この土地の能力」を知らずに勧められるまま土地を購入してしまうと、土地購入時は更地になっていたとしても「家が建てられない（再建築不可）の土地」だったり、「将来、建て替えをするときに土地が狭くなってしまう（みなし道路における建築制限）」という失敗をしないためにも、十分考慮した上で優良な業者を選び、土地を決めましょう。
