住宅2020年10月2日
『土地は坪数だけで判断して買ってはいけない！！建ぺい率と容積率と建築制限』～同じ広さの土地でも建てられる家の大きさは違う～
家を建てたいと思った時に「どこに家を建てるのか」ということはとても気になることです。
希望の環境、希望の広さ、希望の予算・・・
もし、希望にぴったりの土地が見つかったからといって、直ぐに買ってはいけません！！
なぜなら、「敷地（土地）に対して建てられる家の広さ」「建てられる家の延床面積」が「建築基準法」という法律によって決められているため、その決まりを知らないで土地を買ってしまうと「理想としていた間取り」の家が建てられないといったことがおこってしまうからです。
敷地に対して建てられる広さの割合を「建ぺい率」といい、敷地に対して建てられる延床面積の割合を「容積率」といいます。
たとえば「建ぺい率50％ 容積率80％ 100㎡の土地」に家を建てようとした場合、敷地に対する建物の広さは50㎡、述床面積は80㎡になるので1階が50㎡・2階が30㎡の家を建てることができます。
では家を建てるときのルール「建ぺい率」「容積率」「その他の制限」について解説します。
| 建ぺい率とは | ||
|---|---|---|
| 防災や風通しの観点から建築基準法により敷地（土地）面積に対して家を建てられる面積の割合をいいます。 | ||
| 建ぺい率の計算方法 | ||
| 建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100 | ||
| 建ぺい率において建築面積から除外される場所 | ||
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外壁・柱の中心線より1ｍ以上突き出た「軒」「庇」「バルコニー」は幅1ｍ分が建ぺい率から除外されます。 屋根と柱だけで作られたような車庫（カーポート）は車庫の柱から1ｍ分は建ぺい率から除外されます。 「規模の小さい倉庫」「物置」は建築物とはみなされないため建築面積から除外されますが、人が入って作業できるような場合は建築面積に含まれますので確認が必要です。 |
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| 住居における建ぺい率の加算（緩和）について（特定行政庁が指定する地域内） | ||
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角地＝敷地が2面以上の道路に面している場合は10％加算（緩和） 防火地域内の耐火建築物＝防火地域内に建築する耐火建築物（鉄筋コンクリート造り・鉄骨造の建物）は10％加算（緩和） 上記2つの条件が当てはまる場合は20％加算（緩和） |
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| 容積率とは | ||
| 敷地（土地）面積に対して建てられる延床（各階の合計）面積の割合を「容積率」といいます。 容積率を定める理由としては、建物の階数が増えすぎるのを防ぐためです。建物の階数が増えると人口が増えます。人口が増えすぎてしまうと電力消費や下水処理が追い付かなくなってしまい、たくさんの人が建物内で快適な環境で過ごせなくなってしまいます。 建物の前に面している道路の幅や電力供給や下水処理などの公共設備の整備状況をみながら定められた最適な容積率によって人口をコントロールしています。 |
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| 容積率の計算方法 | ||
| 容積率＝延床面積÷敷地面積×100 | ||
| 住居における容積率に含まれない場所 | ||
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吹き抜け＝2階の延床面積には含まれません ベランダ・バルコニー＝壁で囲まれていないものは、幅2メートル分まで延床面積から除外されます。 ロフト＝高さが1.4ｍ以下は、延床面積から除外されます。 地下室＝次の条件を満たした場合は延床面積から除外されます。
スキップフロア 「規模の小さい倉庫」「物置」 |
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注意が必要なその他の制限 日光や採光など近隣の住環境の確保や街の景観を守るための「建物の高さに関する規定」 制限のため指定された建ぺい率や容積率を上限まで使えないケースもある |
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絶対高さの制限 道路斜線制限 隣地斜線制限（隣地高さ制限） 日影制限 |
「建ぺい率」「容積率」「その他の制限」は防火や住環境を守り維持していくために制定されている法律です。この法律を無視して住宅を建てることはできませんし、この規定を見誤って土地を購入してしまうと「理想としていた間取りの家」が建てられなくなってしまいます。そのようなことを回避するために「住宅専門のファイナンシャルプランナーに資金計画と併せて土地選びや建物のアドバイスを受ける」「法令上の制限等を考慮しながら、住宅会社の担当に土地探しを手伝ってもらう」ことが極めて重要であり「失敗しない」家づくりとなります。
